Qual è la prima cosa che ti viene in mente quando pensi allo strumento «Monitoring Portfolio»?
Una dashboard chiara con indicatori chiave centralizzati basati su dati affidabili. L’attenzione è rivolta agli indicatori energetici e ambientali rilevanti per il settore immobiliare che soddisfano anche i requisiti di autoregolamentazione (soft law) vigenti in Svizzera, ad esempio le best practice di AMAS (Asset Management Association Switzerland) con i principi metodologici di REIDA (Real Estate Investment Data Association).

Durante lo sviluppo c’è stato un momento in cui hai pensato: «Ecco perché il settore ha bisogno di questo strumento»?
Sì, soprattutto quando ci siamo resi conto di poter combinare la misurazione, il pooling dei dati e la nostra esperienza per creare una soluzione molto originale. Nella pratica del reporting emerge sempre la stessa domanda: come ottenere in modo efficiente dati plausibili e affidabili? Senza una strategia ben ponderata, un hardware adeguato e processi chiari, la gestione e il controlling dei dati energetici a livello di proprietà e di portafoglio sono molto complessi e quindi anche costosi.

Qual è stata la sfida più grande nello sviluppo dello strumento?
Una delle sfide principali è stata quella di automatizzare il conteggio degli indicatori assicurando allo stesso tempo la corretta registrazione dati. La varietà di impiantistiche degli edifici e di fonti di energia ha richiesto la definizione precisa dei punti di misurazione per il conteggio della CO₂. Ciò ha reso necessaria una logica di conteggio flessibile, che soddisfacesse i requisiti normativi e consentisse adeguamenti futuri. Per me è stato inoltre impegnativo supportare contemporaneamente il progetto in un ambiente agile, coordinando costantemente lo sviluppo del software, i requisiti professionali e le attività quotidiane.

C’è una funzione di cui sei particolarmente orgoglioso?
Sono specialmente soddisfatto, più che di una singola funzione, del valore aggiunto costituito dalla perfetta integrazione di «Monitoring Portfolio» nel portafoglio prodotti complessivo di NeoVac, che consente un approccio «tutto da un’unica fonte» con chiare sinergie: dall’infrastruttura di misurazione alla registrazione e all’elaborazione dei dati fino alla fatturazione, al monitoraggio e ora anche al portafoglio. È fondamentale che lo strumento non venga utilizzato in modo isolato, bensì rientri in una soluzione globale per i dati energetici e di consumo, dalla pianificazione del concetto di misurazione all’installazione degli apparecchi fino alla verifica della plausibilità dei dati e al loro utilizzo per il monitoraggio.

Come supportate le proprietarie e i proprietari nella misurazione e dove si creano ulteriori sinergie?
In concreto, forniamo supporto strategico alle proprietarie e ai proprietari soprattutto nell’implementazione Smart Meter: dalla selezione e fornitura dell’infrastruttura di misurazione appropriata al coordinamento con le aziende di installazione fino al pooling dei dati, per creare una base dati uniforme e affidabile. I dati ottenuti possono così venire integrati in modo chiaro nelle valutazioni e negli indicatori. Inoltre, esistono sinergie pratiche tra RCP (raggruppamento ai fini del consumo proprio), fatturazione CISE (conteggio individuale delle spese per l’energia e l’acqua) e monitoraggio (Minergie): se la misurazione, la fatturazione e la valutazione vengono pianificate e implementate insieme, è possibile ridurre i costi di installazione, la complessità dell’interfaccia e le spese. 

Quali tendenze nella gestione sostenibile degli immobili influenzeranno l’ulteriore sviluppo dello strumento?    
L’ulteriore sviluppo dello strumento è influenzato principalmente da due fattori: i requisiti normativi e le tendenze tecnologiche. In termini di regolamentazione, la Svizzera si orienta ai quadri normativi europei, come la tassonomia UE e la CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive). Nel settore immobiliare sono inoltre rilevanti benchmark internazionali come il GRESB (Global Real 
Estate Sustainability Benchmark). In Svizzera, REIDA stabilisce in particolare i principi metodologici per il conteggio e la comparabilità degli indicatori. I requisiti minimi sono specificati inoltre da organizzazioni di autoregolamentazione come AMAS, ASIP (Associazione svizzera delle casse pensioni) e KGAST (Conferenza dei direttori delle fondazioni d’investimento), che determinano indirettamente gli indicatori significativi in futuro.

Oltre ai requisiti normativi, hai citato anche le tendenze tecnologiche. Quali sviluppi influenzeranno l’ulteriore evoluzione dello strumento?
Dal punto di vista tecnologico, prevediamo impulsi da analisi basate sull’intelligenza artificiale, ovvero valutazioni che riconoscono automaticamente i modelli, evidenziano le anomalie e rendono visibili più rapidamente le possibili cause. Inoltre, diventano sempre più importanti gli indicatori di comfort, ad esempio a livello di locali: essi indicano se i locali interni rientrano nei valori desiderati in termini di temperatura, qualità dell’aria o umidità. Con l’integrazione di LCA (Life Cycle Assessment/valutazione del ciclo di vita), l’attenzione si concentra maggiormente sull’intero ciclo di vita dell’edificio. Non si tiene conto solo del consumo di energia in esercizio, ma anche dell’impronta ecologica della costruzione/edificazione, del risanamento e dei materiali utilizzati.

Secondo te, quale ruolo avrà il monitoraggio dei dati tra cinque anni e in che modo influirà lo strumento «Monitoring Portfolio»?
Si prevede che tra cinque anni la registrazione dei dati nel settore immobiliare sarà in gran parte digitalizzata. I portafogli disporranno di una cronologia dei dati sufficiente per concentrarsi maggiormente su misure concrete e sul raggiungimento di obiettivi (ad es. quello delle zero emissioni nette). Lo strumento «Monitoring Portfolio» sviluppato da NeoVac supporta questa transizione creando una base affidabile per gli indicatori ambientali e, in prospettiva, può venire utilizzato anche per la pianificazione e la gestione di misure.